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始める前のチェック
収入は増えたのに、税金も増えて手元にお金が残らない。そんな悩みはありませんか？不動産投資が節税になると聞くけれど、仕組みがよくわからない。この記事では、図と表で基本を整理します。
まるコネくん不動産投資の節税と、家賃・売却益のつながりを、図と表で見ていくよ。まずは全体像をつかもう！
この記事のポイント
- 年収が高いほど税率も上がるため、節税の考え方が役立つこともある
- 節税・家賃・売却益の「三つの得」を分けて考える
- 節税だけを目的にせず、収支が合うかを先に確かめる
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高収入の不動産投資と節税とは？
結論から言います。高収入の方の不動産投資は、税金を軽くしながら資産を持つ方法の一つです。
年収が高いほど、税率も上がります。給与だけだと、税の負担が半分前後になることもあります。
ひと目でわかる
年収2000万円超の税率の目安（所得税＋住民税）50%前後
不動産の売却益の税率の目安（5年超保有）約20%
不動産投資で節税できる仕組み
家賃収入から、経費や減価償却費を引きます。すると帳簿上の赤字が出ることがあります。
減価償却費とは、建物の価値の減りを毎年の経費にする仕組みです。実際にお金が出ていくわけではありません。
やってみよう
家賃収入が入る毎月の家賃が1年分の収入になります。
経費を引く管理費、利息、減価償却費などを引きます。
帳簿上の赤字が出る経費が多いと、不動産の所得がマイナスになることがあります。
給与と合算する赤字を給与と合わせると、税が下がることがあります。
節税・家賃・売却益の三つの得
不動産投資の得は、一つではありません。三つの場面に分けると、わかりやすくなります。
持っている間は節税と家賃、売るときは売却益です。ただし、三つとも必ず得られるとは限りません。
くらべてみよう
| 節税 | 家賃 | 売却益 | |
|---|---|---|---|
| いつ | 持っている間 | 持っている間 | 売るとき |
| どんな得 | 税が軽くなることがある | 毎月の収入になる | 値上がり分が利益になることがある |
| 注意点 | 赤字は一時的なこともある | 空室だと入らない | 値下がりすることもある |
売却益にかかる税率の目安
売って利益が出ると、その利益に税がかかります。持った年数で税率が変わります。
5年を超えて持つと、税率が下がることがあります。年数は、売った年の1月1日時点で数えます。
ひと目でわかる
5年以下で売った場合の税率の目安約39%
5年を超えて売った場合の税率の目安約20%
高収入の節税で気をつけたいこと
節税だけが目的だと、失敗しやすくなります。赤字が出ても、お金が減っていることに変わりはありません。
手元のお金が回るかを、先に確かめましょう。税のルールは、変わることもあります。
節税は「おまけ」くらいで考えるのが安心だよ。まず収支が合うかを見てね。
始める前のチェック- 空室が続いても、ローンを払えるか
- 金利が上がっても、返せるか
- 売るときの値段も考えたか
- 5年以上持つ予定があるか
- 税の扱いを税理士にも確認したか
高収入向けの不動産投資を始める手順
いきなり買う必要はありません。まず数字を見るところから始めましょう。
手順は四つです。ひとつずつ進めれば、むずかしくありません。
やってみよう
今年の年収と税額を確認源泉徴収票などで、税額の目安を見ます。
収支を試算する空室や金利の上昇も入れて、数字を出します。
税理士に確認する自分の場合の節税額と、注意点を聞きます。
資料を取り寄せて比べる複数の資料を見て、条件を比べます。
この記事のまとめ
- 高収入の不動産投資は、税を軽くする考え方の一つ
- 節税・家賃・売却益を分けて、三つの得を考える
- 節税だけで決めず、収支と持つ年数を先に確かめる
まるコネくんからまずは自分の税額の目安を調べてみよう。資料を見比べると、次の一歩が見えてくるよ！
Q年収がいくらから不動産投資の節税は意味がありますか？
A一律の金額はありません。ただ、年収が高いほど税率が上がるため、効果を感じやすいこともあります。まずは自分の税額を確認しましょう。
Q帳簿上の赤字が出れば、必ず得ですか？
A必ずしもそうではありません。赤字は、お金が減っていることでもあります。税が下がる分より、実際の支出が大きいこともあります。
Q税理士にはいつ相談すればよいですか？
A買う前がおすすめです。収支の試算ができた段階で相談すると、税の扱いや注意点を具体的に聞きやすくなります。
自分の場合の節税額、いくら？
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