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見落としがちな費用チェック
築年数がたち、修繕費がふえてきた。空室も気になる。建替えるべきか、直し続けるべきか、迷っていませんか？専門知識がなくても大丈夫です。費用の目安と判断の見方を、表と手順で整理します。
まるコネくん修繕と建替え、お金の出方がどう違うのかを表で比べるよ！判断に使う数字の集め方も、いっしょに見ていこう。
この記事のポイント
- 建替えは建築費のほかにも費用がかかる
- 修繕と建替えを同じ項目で表にして比べる
- 判断前に集める数字と、相続・税務の注意点がわかる
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賃貸マンションの建替え費用はいくらかかる？
建替えの費用は、建築費だけではありません。解体費や立ち退きの費用、工事中の家賃収入の減少も重なります。
規模や構造で大きく変わるため、数字は一般的な目安として見てください。まず全体像をつかみましょう。
ひと目でわかる
建築費坪100万円前後〜
解体費坪数万円が目安
築年数がたつと修繕費がふえる理由
築20年を過ぎると、外壁や屋上防水、給排水管の傷みが出やすくなります。まとまった工事が続くこともあります。
毎年かかる点検費も見落としがちです。ランニングコストを一度書き出してみましょう。
見落としがちな費用チェック- 消防設備の法定点検
- 貯水槽・給水設備の清掃
- エレベーターの定期点検
- 外壁・屋上防水の補修
- 空室の原状回復費
- 固定資産税や保険料
修繕か建替えか、費用と判断を表で比べる
迷うときは、同じ項目で2つを並べて見ます。お金の出方と、戻ってくる時期の差が見えてきます。
初期費用の大きさだけで決めないことが大切です。工事の期間や入居者への対応も見ましょう。
建替えは大きな決断だよ。修繕の合計額と建替え後の収入を、同じ年数で並べてみてね！
くらべてみよう
| 修繕を続ける | 建替える | |
|---|---|---|
| 初期費用 | 工事ごとに分けて払う | まとまった資金や借入が必要 |
| 工事の期間 | 部分ごとで短めのこともある | 解体から完成まで長くなりやすい |
| 家賃収入 | 住みながら続けやすい | 工事中は止まりやすい |
| 入居者対応 | 工事日程の調整が中心 | 立ち退きの交渉が必要 |
| 募集時の印象 | 古さは残りやすい | 新築として募集しやすい |
| 税金・相続 | 修繕費が経費になることもある | 借入や評価額が変わることもある |
建替え費用を判断する4つの手順
判断は、感覚ではなく数字で進めます。順番にそろえると、迷いが少なくなります。
専門家に相談する前に、ここまで手元で整理しておくと話が早く進みます。
やってみよう
建物の状態を調べる外壁や配管、構造の傷みを確認します。劣化の調査を頼むのも一つの方法です。
年間の維持コストを出す修繕費、点検費、空室による損失を足します。過去3年分ほどが見やすいです。
今後10年の収支を並べる修繕を続ける場合と建替える場合で、収入と支出を表にします。
ほかの選択肢も入れるリフォームや売却も同じ表に加えます。比べる幅が広がります。
建替え以外の出口と、相続・税務の見方
選択肢は、修繕と建替えだけではありません。空室対策のリフォームや、売却も候補になります。
相続を考えるなら、税金への影響も早めに確認します。借入がふえると、評価が変わることもあります。
ひと目でわかる
修繕を続ける費用を分けて払う
リフォーム空室対策にしぼる
建替えと修繕、あなたはどちら向き？
正解はひとつではありません。建物の状態や資金、これからの考え方で変わります。
下の2つを見て、近いほうから考えてみましょう。迷うなら、数字をそろえてから相談するのがおすすめです。
修繕を続けたい人
- 傷みが部分的にとどまっている
- 家賃収入を止めたくない
- 借入をふやしたくない
建替えを考えたい人
- 修繕費が毎年大きくなっている
- 空室が続いている
- 土地の活用や相続を長い目で考えたい
この記事のまとめ
- 建替えは建築費のほか、解体や立ち退きの費用もかかる
- 修繕と建替えは、同じ項目の表で比べると差が見える
- 判断前に、状態・維持コスト・今後の収支をそろえる
まるコネくんからまずは今の維持コストを書き出してみよう。数字がそろうと、次の一歩がぐっと見えてくるよ！
Q築何年で建替えを考えるべきですか？
A年数だけでは決められません。建物の傷み、修繕費の伸び、空室の状況をあわせて見ます。築30年前後から検討を始める方もいます。
Q建替え費用は借入だけでまかなえますか？
A物件の収益や自己資金によって変わります。借りられる額と、返せる額は別です。今後の家賃収入も含めて確認しましょう。
Q入居者が残っていても建替えできますか？
A入居者との契約内容により、手続きが必要になります。立ち退きには時間や費用がかかることもあるため、早めに専門家へ確認すると安心です。
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