不動産投資の空室リスク回避法｜なぜ今「広め×リノベ物件」なのか？

不動産投資を行う上で、最も警戒すべきリスクは何でしょうか。多くの投資家が口を揃えて答えるのが「空室リスク」です。どんなに立地の良い物件でも、どんなに新しい建物でも、入居者がいなければ収益は生まれません。

そこで本記事では、不動産投資における空室リスクの実態と、その回避法について詳しく解説します。特に注目したいのが、近年投資家の間で話題となっている「広め×リノベ物件」という新しい選択肢です。なぜ今、30㎡超の広めの物件とリノベーションの組み合わせが空室対策として注目されているのか、その理由を探っていきましょう。

空室リスクとは？不動産投資における最大の脅威

不動産投資における空室リスクとは、所有する物件に入居者がおらず、家賃収入が0になるリスクのことを指します。これは単に収入が得られないという問題だけでなく、投資そのものの成否を左右する重大な要素となっています。

空室リスクが最大のリスクと言われる理由

なぜ空室リスクが不動産投資において最大のリスクと言われるのでしょうか。その理由は主に2つあります。

1. キャッシュフローへの直接的な影響

不動産投資でいうキャッシュフローとは、一定期間において、「家賃収入からローンの返済や経費などを指し引いたあとの、手元に残る現金の流れ」を意味します。空室が発生すると、家賃収入がゼロになる一方で、以下のような固定費用は変わらず発生し続けます。

• ローンの返済
• 固定資産税
• 管理費・修繕積立金
• 火災保険料などの各種保険料

20戸の物件がある場合、10%の空室率で年間16万円、20%の場合、32万円の家賃の機会損失となります。このように、空室率が上昇するほど経営への影響は深刻になっていきます。

2. 資産価値の低下

空室が続くと、不動産の資産価値そのものが低下する恐れがあります。継続的に広告を出すようになるため、「不人気物件」と認識されてしまうことになり、さらに入居者が決まりにくくなるという悪循環に陥ります。

空室率の現状と目安

一般的に、賃貸経営では、20%程度の空室率を目安にするとよいと言われることがあります。これは、総務省による平成30年住宅・土地統計調査の集計結果に基づいています。

しかし、実際のところ空室率20%では決して十分な収益性を保っているとは言い難いでしょう。多くの専門家は、収益性を上げるためには、空室率を5〜10%程度に抑えるのが理想と指摘しています。

なぜ空室が発生するのか？4つの主要因

空室リスクに適切に対処するためには、まず空室が発生する原因を理解することが重要です。一般的に、空室が発生する主な要因は以下の4つに分類されます。

1. 価格競争力の欠如

近隣の同じような物件と比較して、家賃が高い場合は選ばれにくくなります。特に最近では、入居希望者はインターネットで家賃を比較できるため、家賃が高すぎると、検索から外れてしまうこともあります。

適正な家賃設定は空室対策の基本中の基本です。周辺相場を常に把握し、適切な価格設定を心がける必要があります。

2. 物件の魅力不足

近隣物件と比較して魅力がない場合、空室になりやすいといえます。何も特徴のない賃貸物件は、「選ぶ理由」が無いためです。

最近の入居者が求める設備として、以下のようなものが挙げられます。

• インターネット無料
• 宅配ボックス
• オートロック・防犯カメラ
• 独立洗面台
• 追い炊き機能付きバス

3. 管理状態の問題

住人や近隣とのトラブルが絶えない場合は、空室が続く原因となります。一度入居しても、すぐに退去されてしまうためです。適切な管理体制の構築は、長期的な入居率向上に不可欠です。

4. エリアの需要減少

物件自体に問題がなく、周辺に競合物件が増えたといったことがなくても、地域における人口が減少して借り手そのものの数が少なくなった場合、空室リスクが高まる可能性があります。

人口動態の変化は避けられない要因ですが、その影響を最小限に抑える戦略が必要となります。

従来の空室対策とその限界

これまで、不動産投資における空室対策として、以下のような方法が一般的に採用されてきました。

家賃の値下げ

最も即効性のある対策として、家賃の値下げがあります。しかし、賃料を下げすぎると収入が減少し、キャッシュフローや賃貸経営そのものに悪影響をおよぼしかねないため、慎重な判断が必要です。

敷金・礼金の見直し

初期費用を下げることで入居のハードルを下げる方法です。一時的な効果は期待できますが、根本的な解決にはなりません。

設備の更新

古い設備を最新のものに交換することで、物件の競争力を高める方法です。ただし、投資額に見合った効果が得られるかは慎重に検討する必要があります。

広告の強化

より多くの人に物件を知ってもらうため、広告を増やす方法です。しかし、物件自体に魅力がなければ、広告費用が無駄になる可能性があります。

これらの従来型の対策には、それぞれ一定の効果はあるものの、根本的な空室リスクの解決には至らないケースが多いのが実情です。そこで注目されているのが、次に紹介する「広め×リノベ物件」という新しいアプローチです。

なぜ今「広め×リノベ物件」なのか？時代背景から読み解く

近年、不動産投資において「30㎡超の広めの物件」と「リノベーション」の組み合わせが注目を集めています。この背景には、どのような要因があるのでしょうか。

ライフスタイルの変化が求める広さ

コロナ禍を経て、人々の住まいに対する価値観は大きく変化しました。リモートワークの普及により、自宅で過ごす時間が増え、「狭くても都心に近い」という従来の価値観から、「多少郊外でも広さを重視」という傾向が強まっています。

一般的に、ワンルームマンションの広さは20㎡前後が中心ですが、30㎡を超える物件では以下のようなメリットがあります。

• 在宅ワークスペースの確保が可能
• 収納スペースに余裕がある
• 生活動線にゆとりが生まれる
• 長期居住に適している

差別化戦略としてのリノベーション

リノベーションを活用した不動産投資の魅力についてここまで解説してきましたが、具体的にどんなメリットがあるのかを整理しました。リノベーションによる付加価値創出には、以下のような効果が期待できます。

1. コストパフォーマンスの高さ

中古マンションを購入してリノベーションするケースと、新築物件を購入するケースを比べると、中古マンションの購入＋リノベーションをした方がトータルでかかる費用を安く抑えられる場合がほとんどです。

2. ターゲットに合わせたカスタマイズ

ファミリー層や単身者（男性か女性か）など、ターゲットにしたい入居者の属性や好みに合わせて、中古マンションをリノベーションすることで、特定の層にターゲットを絞った特徴の物件に変えることができます。

3. 家賃アップの可能性

「リノベーションをして10年前と同じ家賃にできるか？というと、そんなに単純にはいかない。けれど、強気の価格を設定できる」という実例も報告されています。適切なリノベーションにより、周辺相場を上回る家賃設定が可能になるケースもあります。

30㎡超×リノベーションのシナジー効果

広めの物件とリノベーションを組み合わせることで、以下のようなシナジー効果が生まれます。

• 空間の有効活用：30㎡以上あれば、リノベーションの自由度が格段に高まります
• 長期入居の促進：以前は、ご実家に併設された賃貸マンションは1年で退去されることも多かったそうですが、いまは4年以上入居される方も多いという報告もあります
• 競合物件との明確な差別化：狭小ワンルームが多い中で、広さとデザイン性の両方を兼ね備えた物件は希少性が高い

広め×リノベ物件で空室リスクを回避する5つのポイント

では、具体的にどのような点に注意して「広め×リノベ物件」戦略を実行すべきでしょうか。成功のための5つのポイントを解説します。

1. エリア選定の重要性

不動産の需要はエリアによって変わるため、どのエリアの物件を選ぶかは重要です。一般的に次のようなエリアは、長期的な需要が見込めると考えられます。

• 交通アクセスが良好なエリア
• 商業施設や生活利便施設が充実しているエリア
• 将来的な開発計画があるエリア
• 大学や企業が集積しているエリア

特に30㎡超の物件は、ファミリー層や在宅ワーカーなど、より幅広い層をターゲットにできるため、エリアの将来性を慎重に見極める必要があります。

2. リノベーションの内容と費用対効果

不動産運用に成功には、常に冷静な視点を持って収益性を検討する必要があります。「そのリノベーションは儲かる投資なのか？」という問いに向き合い、慎重な計画と戦略が求められます。

リノベーションで重視すべきポイントは以下の通りです。

• 水回りの刷新：キッチン、バス、トイレの独立は必須
• 収納の充実：30㎡超の広さを活かした収納計画
• デザイン性：ターゲット層に響くインテリアデザイン
• 機能性：在宅ワークスペースの確保など、現代のニーズに対応

3. 適切な家賃設定

広め×リノベ物件の家賃設定は、以下の要素を総合的に判断して決定します。

• 周辺の同規模物件の相場
• リノベーションによる付加価値
• ターゲット層の支払い能力
• 投資回収期間の設定

一般的に、適切にリノベーションされた30㎡超の物件は、20㎡前後のワンルームと比較して1.5〜2倍程度の家賃設定が可能になるケースもあります。

4. 管理体制の構築

空室リスクを発生させないためには、有能な不動産管理会社に管理を依頼すると安心です。単に物件を管理するだけではなく、オーナー目線でしっかりとサポートしてくれる管理会社を選びましょう。

特に重要な管理業務として以下が挙げられます。

• 入居者募集の積極的な展開
• 物件の適切なメンテナンス
• 入居者満足度の向上施策
• トラブル対応の迅速化

5. 出口戦略の明確化

不動産投資において、購入時から出口戦略を考えることは極めて重要です。不動産投資における出口戦略とは、投資物件の売却により、投資した資金を最大限に回収するための戦略をいいます。

広め×リノベ物件の出口戦略として有効なのは以下のタイミングです。

• 5年経過後は税率が安くなるので、節税の意味でも5年経過後の方が売却を考えるのに適したタイミングと言えるでしょう
• 大規模修繕をする前：修繕積立金の値上げ前に売却を検討
• 市場価格が上昇しているタイミング

実践的な空室対策チェックリスト

ここまでの内容を踏まえ、実践的な空室対策のチェックリストをまとめました。

物件選定段階でのチェック項目

• □ 30㎡以上の広さが確保されているか
• □ リノベーションの自由度は高いか（管理規約の確認）
• □ エリアの将来性は期待できるか
• □ 交通アクセスは良好か
• □ 周辺の競合物件との差別化は可能か

リノベーション計画でのチェック項目

• □ ターゲット層は明確になっているか
• □ 予算と期待収益のバランスは適切か
• □ 水回りの独立は確保されているか
• □ 在宅ワークスペースは考慮されているか
• □ デザインの統一性は保たれているか

運用段階でのチェック項目

• □ 適切な管理会社を選定できているか
• □ 定期的な物件メンテナンスは実施されているか
• □ 入居者満足度の把握はできているか
• □ 周辺相場の動向は定期的にチェックしているか
• □ 出口戦略の見直しは行っているか

成功事例から学ぶ空室対策の実際

実際に広め×リノベ物件で空室対策に成功した事例から、具体的なポイントを学んでみましょう。

事例1：築30年のマンションを再生

ある投資家は、築古物件が、「普通の部屋」とは差別化できる新しい部屋として生まれ変わりました。具体的には以下のような改修を実施しました。

• 3点ユニットバスを独立した水回りに変更
• 間取りを変更し、在宅ワークスペースを確保
• 内装を現代的なデザインに一新

結果として、リフォームをして、入居者がすぐに見つかるようになり、これまで疎遠だった仲介不動産会社から「いまお部屋いていますか？」と問い合わせがくるまでになったという成果を得ています。

事例2：長期入居の実現

別の事例では、リノベーション後の入居期間に大きな変化が見られました。以前は、ご実家に併設された賃貸マンションは1年で退去されることも多かったそうですが、いまは4年以上入居される方も多いという報告があります。

これは、単に見た目を良くするだけでなく、住み心地を重視したリノベーションの成果と言えるでしょう。

よくある質問と回答

広め×リノベ物件による空室対策について、よくある質問にお答えします。

Q1. リノベーションの費用はどの程度必要ですか？

リノベーションの費用は、物件の状態や改修内容によって大きく異なります。一般的に、30㎡程度の物件で水回りを含む全面改修を行う場合、工事内容により幅がありますが、適切な業者選定により費用対効果の高い改修が可能です。

Q2. 30㎡超の物件は本当に需要があるのでしょうか？

はい、確実に需要は増加しています。特に在宅ワークの普及により、「狭くても立地重視」から「多少郊外でも広さ重視」へとニーズが変化しています。また、カップルやDINKS層など、単身者以外の需要も取り込めるのが30㎡超物件の強みです。

Q3. リノベーション後の家賃はどの程度上げられますか？

適切なリノベーションを行った場合、周辺相場の10〜20％程度の家賃アップが期待できます。ただし、エリアやターゲット層、改修内容によって異なるため、事前の市場調査が重要です。

Q4. 管理会社の選び方のポイントは？

管理会社選びのポイントは、以下の点を重視することです。
・リノベーション物件の管理実績があるか
・入居率の実績はどうか
・入居者募集の手法は充実しているか
・トラブル対応の体制は整っているか
・オーナーへの報告体制は適切か

まとめ：空室リスクを資産価値向上のチャンスに変える

不動産投資における空室リスクは、確かに最大の脅威です。しかし、適切な戦略を持って臨めば、そのリスクを最小化し、むしろ資産価値向上のチャンスに変えることも可能です。

本記事で解説した「広め×リノベ物件」という戦略は、以下の理由から空室対策として有効です。

• 時代のニーズに合致：在宅ワークなど新しいライフスタイルに対応
• 差別化の実現：狭小物件が多い中で、広さとデザイン性で差別化
• 長期入居の促進：住み心地の良さが入居期間の延長につながる
• 家賃アップの可能性：付加価値により周辺相場を上回る家賃設定が可能

重要なのは、物件購入の段階から出口戦略まで、一貫した投資戦略を持つことです。そして、その戦略の中核に「広め×リノベ」という選択肢を据えることで、競争が激化する不動産投資市場において、確実な差別化と安定収益の実現が可能になるのです。

空室リスクに悩む前に、まずは物件選びの段階から「選ばれる物件づくり」を意識すること。それが、不動産投資成功への第一歩となるでしょう。

詳しい資料は以下よりご確認いただけます。