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築古物件で管理会社に断られた方へ｜月500円で解決する新手法
築年数が古い物件を所有していて、管理会社から管理を断られた経験はありませんか？「築30年以上だから」「小規模物件だから」「修繕費用がかさむから」など、さまざまな理由で管理を拒否される大家さんが増えています。実は、こうした問題は全国的に広がっており、多くの物件オーナーが頭を抱えている深刻な課題となっています。
そこで本記事では、なぜ築古物件が管理会社から断られやすいのか、その理由を詳しく解説するとともに、管理会社に断られた後の対処法、そして驚きの月額500円で利用できる新しい管理サービスについて詳しくご紹介します。築古物件の管理にお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。
築古物件が管理会社に断られる5つの理由
管理会社が築古物件の管理を断る背景には、業界全体の構造的な問題が潜んでいます。ここでは、その主な理由を詳しく見ていきましょう。
1. 修繕対応の頻度が高くコストがかかる
築年数が経過した物件では、設備の老朽化により修繕やメンテナンスの頻度が格段に増加します。エアコンの故障、給湯器の不調、水漏れなど、日常的なトラブルが頻発すると、管理会社の人件費や対応コストが大幅に増加します。一般的に管理手数料は家賃収入の5%程度とされていますが、築古物件では対応コストがこの手数料を上回ることも珍しくありません。
特に築30年を超える物件では、配管の劣化による水漏れや、電気設備の老朽化による漏電リスクなど、深刻な問題が発生しやすくなります。これらの対応には専門業者の手配や、場合によっては緊急対応が必要となり、管理会社にとっては収益性の低い案件となってしまうのです。
2. 保証サービスの加入が困難
多くの管理会社は、設備保証サービスを活用して修繕コストをコントロールしています。しかし、築古物件の場合、保証会社から「築年数が古すぎる」「リスクが高い」といった理由で加入を断られることがあります。保証サービスに加入できない物件は、すべての修繕費用を実費で負担する必要があり、管理会社にとってはリスクの高い物件となります。
実際、一般的な設備保証サービスでは、築20年以上の物件は加入条件が厳しくなり、築30年を超えると加入自体を断られることが多いのが現状です。このため、管理会社は保証のない物件の管理を避ける傾向にあります。
3. 入居率の低下による収益性の悪化
築古物件は、新築や築浅物件と比較して入居者から敬遠されやすい傾向があります。設備の古さ、間取りの使いにくさ、断熱性能の低さなど、現代の入居者ニーズに合わない要素が多いためです。入居率が低下すると、管理会社の収入源である管理手数料も減少し、採算が取れなくなってしまいます。
さらに、空室期間が長期化すると、オーナーから「なぜ決まらないのか」「管理会社の営業力不足ではないか」といったクレームを受けることも多く、管理会社にとっては精神的な負担も大きくなります。
4. 労働力不足による選別の加速
近年の労働力不足は、不動産管理業界にも深刻な影響を与えています。管理物件を担当するフロントマン（管理担当者）の人材不足により、管理会社は効率的に管理できる物件を選別せざるを得ない状況にあります。手間のかかる築古物件よりも、トラブルの少ない築浅物件や大規模物件を優先する傾向が強まっているのです。
また、最低賃金の上昇や社会保険料の増加により、人件費コストも年々上昇しています。このため、管理会社は収益性の低い物件から撤退し、より効率的な経営を目指す動きが加速しています。
5. 小規模物件の採算性の問題
一般的に、50戸未満の小規模物件は、管理会社にとって採算性が低いとされています。これは、物件の規模に関わらず必要となる基本的な管理業務（巡回、清掃、点検など）のコストが、小規模物件では戸数で割ると割高になるためです。築古かつ小規模という条件が重なると、管理会社から見て「最も避けたい物件」となってしまうのです。
実際、業界データによると、管理会社の平均的な管理委託料は月額約69万円（管理組合あたり）ですが、20戸程度の小規模物件では月額21万円程度となり、効率性が大きく低下することがわかります。
管理会社に断られた後の3つの選択肢
管理会社から管理を断られた場合、オーナーには主に3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、最適な方法を選ぶことが重要です。
1. 自主管理への切り替え
管理会社に頼らず、オーナー自身で物件を管理する方法です。自主管理のメリットは、管理手数料が不要になることと、物件の状況を直接把握できることです。しかし、以下のような課題があります。
- 入居者からのクレーム対応を24時間365日行う必要がある
- 修繕業者の手配や見積もり比較など、すべて自分で行う必要がある
- 家賃の集金や督促業務も自分で対応する必要がある
- 法的知識（借地借家法など）が必要となる場面がある
専業大家であれば対応可能かもしれませんが、サラリーマン大家など本業がある方にとっては、現実的に困難な選択肢といえるでしょう。
2. 他の管理会社を探す
断られた管理会社とは別の会社に打診する方法です。ただし、築古物件を積極的に受け入れる管理会社を見つけるには、以下のポイントを押さえる必要があります。
まず、現在委託している管理会社よりも「管理組合あたりの売上（管理委託料）」が低い会社を選ぶことです。これは、その会社にとって収益性の観点から受け入れやすい案件となるためです。また、物件の近隣に管理物件を多く持つ会社であれば、巡回効率が良いため受け入れてもらえる可能性が高まります。
しかし、築古物件の管理を引き受けてくれる会社を見つけても、管理の質が低下したり、結局は高額な修繕費用を請求されたりするリスクもあることに注意が必要です。
3. 新しい管理サービスの活用
従来の管理会社とは異なる、新しいタイプの管理サービスを活用する方法です。テクノロジーを活用した効率的な管理により、築古物件でも低コストで質の高いサービスを提供する企業が登場しています。特に注目すべきは、月額500円という破格の料金で管理を引き受けるサービスです。
これらの新サービスは、アプリやAIを活用することで人件費を大幅に削減し、築年数や物件規模に関わらず一律料金でサービスを提供しています。従来の管理会社が敬遠する築古物件でも、問題なく引き受けてくれる点が大きな特徴です。
築古物件でも断られない！月500円管理サービスの全貌
ここからは、築古物件のオーナーにとって救世主となる、月額500円の管理サービスについて詳しく解説します。このサービスは、従来の管理会社の常識を覆す画期的な仕組みで運営されています。
なぜ月500円で管理が可能なのか
通常の管理手数料が家賃収入の5%（平均すると月額1万円程度）であることを考えると、月500円という価格設定は驚異的です。この低価格を実現できる理由は、以下の3つの革新的な仕組みにあります。
1. デジタル技術の徹底活用
アプリを通じた入居者対応の自動化、AIによるクレーム対応の効率化、オンラインでの修繕業者手配など、デジタル技術を最大限活用することで、人件費を大幅に削減しています。
2. 修繕業者ネットワークの構築
全国の修繕業者と提携し、スケールメリットを活かした価格交渉を行うことで、修繕コストを抑えています。また、業者の稼働状況をリアルタイムで把握し、最適な業者を自動的にマッチングする仕組みも構築されています。
3. "仕組み化"による効率運営
従来の属人的な管理ではなく、すべての業務を仕組み化・標準化することで、品質を保ちながら効率的な運営を実現しています。
提供される具体的なサービス内容
月500円という低価格ながら、提供されるサービスは充実しています。主なサービス内容は以下の通りです。
- 修理対応：設備故障時の業者手配から完了報告まで一括対応
- 借主対応：入居者からの問い合わせやクレームへの24時間対応
- クレーム処理：近隣トラブルなどの調整・解決サポート
- レポート報告：物件の状況を定期的にレポート化して報告
- アプリ管理：すべての情報をアプリで一元管理・確認可能
特筆すべきは、これらのサービスがすべて「丸投げ」できる点です。オーナーは基本的にアプリで状況を確認するだけで、実際の対応はすべてサービス側で完結します。
築古物件オーナーにとっての3大メリット
1. 築年数不問の無制限保証
最大の特徴は、エアコンや給湯器などの設備保証が「築年数や回数制限なし」で提供される点です。通常の保証サービスでは加入を断られる築30年以上の物件でも、問題なく保証を受けることができます。これにより、突発的な修繕費用の心配から解放されます。
2. 初期費用ゼロで始められる
導入時の初期費用が一切かからないため、リスクなくサービスを開始できます。また、月額500円という低価格により、空室が多い物件でも負担になりません。仮に10戸のアパートでも月額5,000円で、従来の管理手数料と比較すると大幅なコスト削減が可能です。
3. アプリによる見える化と自動化
複数物件を所有している場合でも、すべての物件情報をアプリで一括管理できます。修繕履歴、入居者情報、収支状況などがリアルタイムで確認でき、必要な判断を迅速に行えます。また、定期的なレポート機能により、物件の状況を客観的に把握することも可能です。
実際の導入方法と注意点
この革新的な管理サービスを導入する際の具体的な手順と、注意すべきポイントについて解説します。
サービス導入までの4ステップ
ステップ1：資料請求
まずは詳細な資料を請求し、サービス内容を確認します。資料請求は無料で、オンラインで簡単に申し込むことができます。
ステップ2：担当者との相談
資料請求後、担当者から連絡があり、物件の詳細や現在の管理状況についてヒアリングが行われます。この段階で、サービスの詳細な説明や、導入後の流れについて確認できます。
ステップ3：契約手続き
サービス内容に納得したら、契約手続きに進みます。必要書類は最小限で、オンラインで完結する場合も多いです。
ステップ4：サービス開始
契約完了後、速やかにサービスが開始されます。アプリの設定や初期登録を行えば、すぐに新しい管理体制がスタートします。
対象エリアと物件条件
現在、このサービスは関西地方・関東地方・中部地方限定で提供されています。対象エリア外の物件については、サービスを利用できないため注意が必要です。ただし、サービスエリアは順次拡大予定とのことなので、将来的には全国展開も期待できます。
物件の条件については、築年数や規模に関する制限は特にありません。築50年以上の物件や、10戸未満の小規模物件でも問題なく利用可能です。ただし、特殊な用途の物件（店舗併用住宅など）については、事前に相談が必要な場合があります。
従来の管理会社からの切り替え時の注意
現在、他の管理会社に委託している場合は、以下の点に注意して切り替えを行う必要があります。
- 契約期間の確認：現在の管理委託契約に解約条項や違約金が設定されていないか確認
- 引き継ぎ事項の整理：入居者情報、鍵の管理、修繕履歴などの引き継ぎ準備
- 入居者への通知：管理会社変更の通知と新しい連絡先の周知
- 預かり金の精算：敷金や修繕積立金などの預かり金の引き継ぎ確認
これらの手続きについても、新サービスの担当者がサポートしてくれるため、スムーズな移行が可能です。
築古物件管理の新時代へ
これまで見てきたように、築古物件が管理会社から断られる問題は、業界全体の構造的な課題から生じています。しかし、テクノロジーの進化と新しいビジネスモデルの登場により、この問題に対する解決策が生まれつつあります。
管理は「任せる時代」から「仕組みで動かす時代」へ
従来の管理会社は、人手に頼った属人的なサービスを提供していました。そのため、手間のかかる築古物件は敬遠される傾向にありました。しかし、新しい管理サービスは、デジタル技術と仕組み化により、物件の条件に関わらず均一で質の高いサービスを提供できるようになっています。
この変化は、単なるコスト削減だけでなく、管理の質の向上にもつながっています。アプリによる見える化により、オーナーは物件の状況をリアルタイムで把握でき、データに基づいた適切な判断ができるようになりました。また、AIを活用した予防保全により、トラブルを未然に防ぐことも可能になっています。
築古物件投資の可能性が広がる
月500円という低コストで質の高い管理サービスが利用できるようになったことで、築古物件投資の収益性が大幅に向上する可能性があります。これまで管理コストがネックとなって敬遠されていた築古物件も、適切な管理により安定した収益を生み出す優良資産に変わる可能性があるのです。
特に、以下のような状況の方にとっては、大きなチャンスとなるでしょう。
- 相続で築古物件を取得したが、管理に困っている方
- 築古物件を安く購入したいが、管理面で不安がある方
- 現在の管理会社の対応に不満があり、変更を検討している方
- 複数の築古物件を所有し、管理コストに悩んでいる方
今すぐ行動を起こすべき理由
管理会社から断られた、または断られそうな築古物件を所有している方は、早めに対策を講じることが重要です。なぜなら、管理が行き届かない物件は急速に劣化が進み、資産価値が大きく毀損する可能性があるからです。
また、現在のサービスエリアが限定的であることを考えると、対象エリアの物件オーナーは、この機会を逃さずに検討すべきでしょう。将来的にサービスが全国展開される可能性はありますが、それを待っている間に物件の状況が悪化してしまっては本末転倒です。
よくある質問（FAQ）
最後に、月500円の管理サービスに関してよく寄せられる質問にお答えします。
Q1. 本当に月500円ですべての管理業務を任せられるのですか？
A. はい、基本的な管理業務（修理対応、借主対応、クレーム処理、レポート報告）はすべて月500円の料金に含まれています。ただし、実際の修繕工事費用は別途必要です。詳細なサービス範囲については、資料請求時に確認することをお勧めします。
Q2. 築50年以上の物件でも受け入れてもらえますか？
A. 築年数に関する制限はないため、築50年以上の物件でも問題なく受け入れ可能です。ただし、建物の状態によっては、事前の現地確認が必要な場合があります。
Q3. 管理会社を変更する際のリスクはありませんか？
A. 適切な手順を踏めば、大きなリスクはありません。新サービスでは、切り替えサポートも提供されているため、スムーズな移行が可能です。ただし、現在の管理委託契約の内容は事前に確認しておく必要があります。
Q4. アプリの操作が苦手でも大丈夫ですか？
A. アプリは直感的に操作できるよう設計されており、特別なIT知識は不要です。また、導入時には丁寧な説明があり、不明な点はサポートに問い合わせることも可能です。
Q5. 対象エリア外の物件はどうすればよいですか？
A. 現在は関西・関東・中部地方限定のサービスですが、エリア拡大の予定もあるとのことです。対象エリア外の方は、今後のサービス展開を待つか、他の選択肢を検討する必要があります。
築古物件の管理でお悩みの方は、まずは資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。月500円という革新的な価格で、これまでの管理の常識を覆すサービスを体験できるかもしれません。
詳しい資料は以下よりご確認いただけます。
