【マンションを高く売る方法】絶対に損しない“裏ワザ”を初公開！

“マンションを高く売る”――誰しもが望むことですが、実際には「査定額が安すぎる…」「値下げ交渉に応じるしかない…」など、多くの売主さんが“価格”に妥協してしまいます。

しかし、本当にその妥協は必要でしょうか？
本記事では、「マンション 高く 売る 方法」を徹底解説。しかも今回は、サブリース中・フラット35（住宅ローン残債あり）といった状況でも“高値”を狙うための“裏ワザ”を大公開します。

実は正しいステップと戦略さえ押さえれば、想像以上の価格で売却できる可能性は大いにあるのです。「もう査定額に絶望したくない」「限界まで高く売って人生を再スタートしたい」そんな方こそ、ぜひ最後までご覧ください！

マンション高く売る方法を徹底解説

マンションを高く売るためのセオリーは、①情報収集と相場把握、②タイミングの見極め、③プロ（不動産会社もしくは買取業者）との交渉――この3つに集約できます。

しかし実際には、多くの売主さんが①の“情報収集”段階で誤った思い込みをしているケースが目立ちます。たとえば「ローン残っているなら高くは売れないでしょ？」という先入観。「サブリース中は面倒だから難しい」といった声。

これらは“すべて”間違いではないものの、正しい情報を得ていないと本来もっと高く売れるチャンスを逃してしまうのです。

① マンション相場を見誤ると損をする

相場より安い価格で売り出してしまうと、当然ですが買主は「お得かも？」と飛びつきやすくなります。すぐに売れるかもしれませんが、それは“本来得られたはずの利益”を逃しているということ。

逆に相場より高すぎる価格を設定してしまうと、長期化してしまうリスクも出てきます。不動産ポータルサイトの閲覧数は最初の2週間がピークというデータもあるため、最初の売り出し価格が“高すぎる”とその後大幅に値下げをしても反応が鈍くなるケースがあります。

② 売却のタイミングを知るだけで“数百万円”の差

マンションの売却時期をどう見極めるかは、とても重要なポイントです。一般的には「引っ越しシーズン」といわれる1〜3月が需要期であり、価格も高めに推移する傾向があります。

一方で、時期だけでなく“市況のトレンド”を読むことも大切です。たとえば、2023年から2024年にかけての物価高騰や金利動向は、買主の購買意欲にダイレクトに影響します。

また、将来的に大規模開発が予定されているエリアは今後需要が上がる可能性が高いと言われています。市況やエリアの将来性を踏まえて売却時期を決定するだけで、驚くほど査定額が変わってくることもあります。

③ プロとの交渉力が売却価格を左右する

不動産会社に仲介を依頼する場合、“担当者の交渉力や戦略”が売却価格を左右すると言っても過言ではありません。しかし、仲介会社は利益優先で「早めに売り切りたい」と考え、低めの価格を提案するケースがあるのも事実です。

一方で“直接買取”を行う会社であれば、仲介手数料が不要になるだけでなく、短期間で価格交渉がまとまる可能性があります。特にサブリース中の物件や、住宅ローン残債がある場合には、“高値で買い取り、再販するモデル”を持つ業者を選ぶと、大手仲介会社に依頼するより有利に進むこともあるのです。

サブリースでも高値を狙う方法

「サブリース契約中の物件は売りにくい」という噂をよく耳にします。たしかに通常のマンション売却に比べ、買主への説明責任や契約手続きが煩雑になりやすい側面は否めません。しかし、だからといって“絶対に安く売らざるを得ない”わけではありません。実際に“高く売れた事例”は多数存在します。

サブリース契約のポイントを押さえる

サブリース契約は、買主が“その契約を引き継ぐ”形になる場合があります。そのため、契約内容をわかりやすく整理しておくことが重要です。

① 契約期間と更新料、②家賃保証の仕組み、③管理会社の対応状況――これらをまとめておくことで、買主にとってのメリットが明確になります。もしサブリース契約が買主に魅力的だと伝われば、通常よりも高い査定を得られる可能性があります。

逆に“契約を解除”してから売る方法もありますが、違約金などを考慮すると損失が大きくなる場合もあるため、事前に専門家へ相談するのがおすすめです。

サブリース中に高値売却を成功させた事例

具体的な事例として、ある都内のワンルームマンションをサブリース中に売却したケースがあります。

サブリース契約満了まで数年残っていたものの、“買い取り後に再販”を行う不動産会社が「投資商品として販売しやすい」と評価し、相場よりも高めの価格が提示されたのです。結果、売主はサブリース契約をわざわざ解除せずに売却でき、しかも仲介手数料までカットされました。

このように、サブリース契約を“買主側のメリット”に変換して提案できるか否かで、査定額は大きく変わります。

フラット35残債と査定額の関係

住宅ローンとして人気のある“フラット35”。しかし「ローンが残っているマンションは売れないのでは？」という不安の声もよく聞きます。

実際はそんなことはなく、フラット35の残債があっても“売買価格が残債を上回る”なら問題なく売却可能です。また、売買金額からローン残債を返済することで、手出しがほぼゼロになるケースもめずらしくありません。

査定額以上で売れる可能性を知っておく

ローン残債がある場合、たとえば銀行との抵当権抹消手続きが必要ですが、それ自体はそこまで難しい作業ではありません。むしろ、適正価格で売りに出せば“査定額を上回る落札”が出ることもあります。

たとえば、“不動産売却HOME4U”のコラム「マンションを高く・早く売るコツ！」
（引用元URL: https://www.home4u.jp/sell/juku/course/sell-14-10140）でも、最初の売り出し価格設定や内覧対策次第で想定より高値がついた事例が紹介されています。

ローン残債があるからといって、最初から弱気な価格を提示する必要はありません。

繰り上げ返済と売却を同時に検討するメリット

もし手元資金に余裕があれば、“繰り上げ返済”をしてローン残高を減らす選択肢も検討してみましょう。物件の評価額とローン残債のバランスを最適化することで、買主にも安心感を与えることができます。

また、売却活動中に金利や市場動向が変化した際にも柔軟に対処しやすくなります。ただし、繰り上げ返済により手元資金が大幅に減ってしまうと、次の住まいへの引っ越し費用などが足りなくなる可能性もあるため、事前の資金計画が欠かせません。

 

仲介と直接買取どちらがお得？

マンションを売る方法として大きく分けると、①不動産会社に仲介を依頼、②直接買取業者に売却、この2パターンがあります。どちらが“絶対にお得”というわけではなく、状況や物件の特徴次第で違いが出ます。

仲介のメリット・デメリット

①“メリット”
・幅広い買主からのオファーを受けられる可能性がある
・運がよければ相場以上の高値がつくことも

②“デメリット”
・売れるまで時間がかかる場合がある
・仲介手数料が発生する
・担当者の営業力に左右されやすい

仲介の良いところは、“市場価格に近い金額”で売却できる可能性が高い点です。しかし、売り出し期間が長引いたり、値下げ交渉を受けてしまったりするリスクもあるため、担当者とのコミュニケーションが重要です。

直接買取のメリット・デメリット

①“メリット”
・“仲介手数料が不要”なことが多い
・短期間で売買成立しやすい
・物件の状況（サブリースや築古）によっては仲介より高値がつくケースも

②“デメリット”
・買取業者によっては相場より低めの買取額を提示されることも
・対応エリアや物件種別が限定される場合がある

直接買取の最大の特徴は“スピード”と“手間の少なさ”です。特に、“サブリース中でも高く買い取って再販する”戦略を持つ会社なら、通常の仲介よりも有利に進むケースがあります。

たとえば、ホームズのコラム「マンションを高く・早く売るには？コツ11選！流れ・注意点を解説」
（引用元URL: https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/cont/sale_00181）では、仲介では需要が少ないエリアの物件が買取によってスムーズに売れた事例が紹介されています。

不動産会社が語れない“裏ワザ”を知る

一般的に、不動産会社の担当者は“表面的な情報”しか教えてくれないことが多いです。しかし、“マンションを高く売る方法”を本気で追求すると、担当者がなかなか語らない“裏ワザ”が見えてきます。

① 広告費の掛け方で査定アップを狙う

不動産会社が物件を宣伝するとき、ポータルサイトだけではなく、SNS広告やメール会員への告知など、様々なアプローチを行うことがあります。この広告戦略に力を入れれば入れるほど、“買い手”を広く集められますから、高値売却の可能性がグンと上がります。

しかし、不動産会社によっては“コストをかけたくない”という理由で、最低限の広告掲載だけで済ませてしまうことがあります。その結果、売却価格が伸び悩むのです。「広告に力を入れる不動産会社」を見極めることが、裏ワザの一つとも言えます。

② “セット売り”の提案で付加価値をつける

築年数が浅い物件やリフォーム済み物件の場合、家具や家電を“そのままセット”で売却できるケースがあります。とくに投資向けマンションや、転勤族が多い地域などでは、すぐに住める（or 貸し出せる）状態の物件が高く評価されるのです。

この“付加価値”を提示することで、相場よりも高額で売却できることもあります。一般的な仲介担当者は「面倒なので家具は撤去して空室にしたほうがいい」とアドバイスしがちですが、物件のコンセプトによっては“そのままが一番高い”可能性も十分にあります。

③ 価格交渉のシナリオを事前に練る

「高く売りたいので、ギリギリまで値引きには応じたくない」という気持ちは大切です。しかし、値引き交渉がゼロというのも現実的には難しいことが多いでしょう。

そこで重要なのは“事前シナリオ”です。具体的には、①多少の値引きに応じる場合の下限価格、②引き渡し時期の交渉で譲歩できる範囲、などを先に決めておきます。こうすることで“想定外の大幅値引き”を回避しながら、交渉をスムーズに進められます。

たとえば、“東京テアトル マンション売却相談センター”のコラム「マンションを売る方法と注意点、高く売却・早く売却するコツ」
（引用元URL: https://mansion.theatres.co.jp/sittoku/8978/）でも、交渉力を高めるために売り手側が意識すべきチェックポイントが紹介されています。一度目を通してみるのもおすすめです。

マンション高額売却を成功させるQ&A

最後に、実際に多くの方が抱えている疑問点をQ&A形式で整理してみました。あなたがこれまで抱えていた不安や疑問を“スッキリ”解消し、ぜひ高額売却への第一歩を踏み出してください！

Q1. 住み替え先が決まっていないけど、先に売りに出していい？

A：住み替え先が決まっていなくても、先に売却活動を始めることは可能です。ただし引き渡し時期を“交渉条件”として調整する必要があります。「○月までの入居は避けたい」「売却後、一定期間は住めるようにしてほしい」などの要望を伝え、スケジュール調整を図りましょう。

Q2. サブリース契約を解除しないと売れない？

A：解除しなくても売れます。ただし、買主がサブリース契約を引き継ぐ形になり、契約内容をしっかり説明する必要があります。場合によっては契約解除したほうが有利なケースもありますので、専門家に相談するのがおすすめです。

Q3. “ハウスクリーニング”は必須？

A：大がかりなリフォームまでは不要でも、“プロのハウスクリーニング”はかなり効果的です。内覧時の第一印象が良ければ、「ここに住みたい」と思う買主が増え、結果的に高値がつきやすくなります。費用対効果を考えても、検討する価値は高いです。

Q4. オープンルームにするメリットは？

A：短期間で多くの見込み客に“実際の住環境”を見てもらえるのがメリットです。ただし、家具や私物がある状態で実施する場合は防犯面の注意が必要ですし、こまめな清掃が大切になります。また、プライバシーを守りたい方には不向きかもしれませんので、担当者と相談しつつ検討しましょう。

 

いかがでしたか？ ここまで「マンション 高く 売る 方法」を軸に、サブリースやフラット35でも高額売却を実現するためのノウハウをまとめてきました。

“今の査定額”で納得がいかない方こそ、“本当にそれが適正価格なのか”を再確認してほしいのです。そして、当社は“仲介”ではなく“直接買い取り＆再販型”のスタイル。“短期間”かつ“高価格”を両立できる可能性があります。

さらに、サブリース中の物件でも高額買取実績あり。少数精鋭で人件費を圧縮しているからこそ、仲介手数料をカットできるというメリットもあります。

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当社は仲介ではなく直接買い取り＆再販型のスタイル。だからこそ、スピードも価格も他とは違うのです。

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