【生命保険代わり投資】マンション投資で家族を守る新戦略を大公開

生命保険代わり 投資の基礎を徹底解説

保険機能を兼ねるマンション投資の正体

“生命保険代わり”になると話題の“マンション投資”をご存じでしょうか？

近年、団体信用生命保険（団信）の加入を条件とするローンを組むことで、死亡保障を得ながら不動産資産を構築できる点が注目を集めています。実際に、ローン返済中の借主に万一のことがあれば、残債は保険金で完済され、家族には資産としてのマンションが残る仕組みです。

参考：「不動産投資は本当に生命保険の代わりになるの？気になる死亡保険との違いを解説 - 投資のトーシンまがじん」 ( https://www.tohshin.co.jp/magazine/article0072.html )

このように“保険の保障機能”と“投資の資産形成効果”が同時に期待できるため、将来に備えながらお金を増やす新たな選択肢として、マンション投資を検討する方が増えているのです。

生命保険と投資の根本的な違い

①保険…「万が一に対する保証」はあるが“払い損”になりやすい。
②投資…“運用益”や“資産形成”を目的に行い、将来的に“手元に残る資産”を得やすい。

もちろん、純粋な保険には保険会社が提供する各種サービスや“貯蓄型保険”なども存在します。ただし、“保険だけではリターンが限られやすい”のも事実。一方でマンション投資は、家賃収入や税制上の優遇なども得られるため、うまく運用できれば“保険代わり”としての機能に加え、“追加の収入”を狙うことが可能です。

マンション投資で団信を活用するメリット

団体信用生命保険がもたらす“もしも”への備え

マンション投資ローンを契約すると、基本的に“団体信用生命保険”への加入がセットになります。これは、被保険者に万一の事態が起こった場合に“ローン残高が全額弁済”される保険です。生命保険代わり 投資としてこの仕組みを使うことで、自分自身の万一の際にも家族が家賃収入を得られる資産を残すことが可能となります。

また、「不動産投資は生命保険の代わりにならない3つの理由と対処法を解説 - はたらくおうち」では、団信があるからといって安心しすぎるのは注意が必要だと指摘しています。
( https://www.shiten.co.jp/realestate-not-insurance/ )

とはいえ、保険と同じ発想で“ローンを完済”できる仕組みがあることは魅力の一つ。家賃収入と死亡保障がセットで得られることが、“マンション投資”の強みでもあります。

保険金の受け取り方と住宅ローン完済の違い

普通の生命保険では、保険金が家族へ一括で支払われます。しかし、“団信”による保証は、ローン残債を肩代わりする形の保険です。結果として“現金”ではなく、“無借金の不動産”が家族に残るため、資産として継承しながら家賃収入を継続可能となるわけです。

もちろん、資産としての不動産を持つデメリット（空室リスク・管理リスクなど）も存在しますが、適切な運用や管理会社選びを行えば、十分にメリットを得られる可能性があります。

死亡保障以外に得られる節税効果の魅力

所得税・住民税が軽減される仕組み

マンション投資には、“減価償却費”を計上できるという大きなメリットがあります。物件価格を建物部分と土地部分に分け、建物部分に対して一定期間「減価償却費」という形で経費を計上可能です。この減価償却や、ローン利息・管理費用・固定資産税などを含む諸経費を合算すると、課税対象となる所得が小さくなるため、所得税や住民税の節税効果が得られます。

たとえば、明治安田生命の「保険と投資は何が違う？保険で資産運用するメリット・デメリットを解説」では、保険商品での資産運用と投資の比較について触れられています。
( https://www.meijiyasuda.co.jp/find2/light/knowledge/list/61.html )

ここで重要なのは、保険商品での運用とマンション投資での運用では、“所得控除”の仕組みが大きく異なる点です。保険料控除だけではカバーできない節税幅を、マンション投資ではより大きく狙える可能性があるのです。

将来の相続対策としても有効

マンション投資は相続税対策にもなり得ます。現金として保有するより、不動産として保有した場合の評価額が低く計算されるため、相続税の圧縮効果も期待できるのです。保険代わりとしての死亡保障機能だけでなく、将来的な税負担を軽減できる点が“マンション投資”の魅力と言えるでしょう。

 

不動産投資が保険代わりにならない懸念点

空室リスクや家賃滞納リスクへの対応

“マンション投資＝絶対に保険代わりになる”というわけではありません。実際には、空室期間が長引けば家賃収入が入らないリスクが存在しますし、入居者による家賃滞納リスクもあります。当然、ローンの返済は毎月発生するため、資金繰りが苦しくなりかねない可能性も否定できません。

そのため、“保険”としての安定感を求める方ほど、管理会社の選定や物件立地の精査が欠かせません。単なる死亡保障だけを狙うなら生命保険が王道ですが、プラスαのリターンを狙いたい方には不動産投資が選択肢となります。

投資に伴う物件取得費用と諸経費

マンション投資では、物件の購入費用だけでなく以下のコストが発生します。

①仲介手数料
②不動産取得税
③登記費用
④火災保険・地震保険
⑤管理費・修繕積立金

こうした諸経費を踏まえても、長期的に家賃収入を得られる見込みが高い物件を選択できれば、十分に保険代わりとなり得ます。しかし、短期的な視野のみで購入してしまうと、ローン返済と維持費の負担が大きくなり、保険代わりどころか家計を圧迫するリスクもあるので注意が必要です。

生命保険代わり 投資で家族を守る具体的ステップ

①資金計画とローン審査の重要性

マンション投資を検討する際、まずは“ローン審査”と“自己資金の把握”が欠かせません。“年収500万円以上”など、金融機関や投資会社によって融資条件は異なりますが、ある程度の安定収入が見込める方ほど有利にローンを組みやすいです。ローン審査通過と同時に団信加入が決定し、もしもの時の保障を得る一歩となるのです。

②物件選びと管理会社の選定

“立地が命”と言われる不動産投資では、首都圏や地方中核都市など、需要の高いエリアを選ぶのが定石です。さらに、“空室リスクを最小限”に抑えるため、信頼できる管理会社やサブリース契約を検討すると、安定した収益を狙いやすくなります。管理会社選びは、入居者募集の実績やアフターサポートの充実度をよく見極めましょう。

③所得税・住民税の節税効果を最大化

マンション投資では、減価償却費やローン利息などを経費に計上可能です。これは“生命保険代わり 投資”ならではのメリットであり、純粋な保険商品にはない節税効果です。確定申告の際に適切な書類を用意し、税理士や専門家のサポートを受けることで、正確な節税対策を進めましょう。

④長期運用で“保険以上”のリターンを期待

最後に大切なのは、“投資”としての長期運用方針です。マンションを短期で売却する場合、諸経費やローンの残債によっては損失となる可能性もあります。一方、10年～20年と長期で家賃収入を得続け、“残債の減少 + 物件価値の維持”が図れれば、家計に大きくプラスとなる可能性が高まります。“生命保険代わり”として死亡保障を備えつつ、“老後資産”の形成を目指すなら、腰を据えて運用するつもりで臨むことが大切です。

 

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どちらを選ぶかで、あなたの家族を守れる可能性も、老後の選択肢も大きく変わります。
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最後までお読みいただき、ありがとうございます。
もし“マンション投資”による“生命保険代わり”の新たな選択肢に興味がある方は、以下の資料もぜひご覧ください。

「年収500万円以上＆25～50歳」の方 限定
それ以外の方はお申込みをお控えください。

マンション投資を始めると、ローン借入時に団体信用生命保険へ加入できるため、もしものときにローン残債が完済され、家族には“資産”としてマンションが残ります。

保険としての機能だけでなく、減価償却やローン金利、固定資産税などを経費計上できるので、所得税や住民税の節税効果も期待できるのが大きな魅力。

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