アパート外壁塗装の資金計画｜想定外の出費を防ぐ7つのチェックリスト

アパートの外壁塗装を検討されている不動産オーナー様、「見積もりより大幅に費用が増えてしまった」「追加工事が発生して予算をオーバーした」といった経験はありませんか？

アパートの外壁塗装費用は200万～300万円と決して安いものではありません。だからこそ、想定外の出費を防ぐための資金計画が重要です。

そこで本記事では、アパート外壁塗装で起こりがちな想定外の出費を防ぐための「7つのチェックリスト」をご紹介します。これらのポイントを事前に確認することで、計画的な資金準備と適正な業者選定が可能になります。

1. 建物の現状を正確に把握する

資金計画を立てる上で最も重要なのが、建物の現状を正確に把握することです。見た目だけでは判断できない劣化が進んでいる場合、想定外の補修費用が発生する可能性があります。

■チェックポイント

• 外壁の劣化状況：チョーキング（白い粉の付着）、ひび割れ、剥がれ、カビ・コケの発生
• 下地の状態：モルタルやサイディングボードの劣化、浮き、欠損
• シーリング材の状態：ひび割れ、剥離、硬化の程度
• 付帯部分の確認：軒天、破風板、雨樋などの劣化状況

長期間放置した後に外壁を塗り替えると、塗装前に下地処理しなければならない箇所が多くなってしまい、工事費が増えてしまいます。そのため、定期的な点検を行い、劣化の初期段階で対処することが、結果的にコスト削減につながります。

■対策

一般的に外壁は10年に1回塗り替えが必要と言われています。築年数に応じた劣化予測を立て、想定される補修範囲を見積もりに含めてもらいましょう。また、1時間から1時間半はかかる現場調査を実施してもらい、詳細な診断書を取得することが重要です。

2. 相見積もりで適正価格を見極める

外壁塗装の費用は業者によって大きく異なることがあります。複数の業者から見積もりを取ることが推奨されます。これにより、適正価格を把握し、想定外の高額請求を防ぐことができます。

■チェックポイント

• 見積もり内容の詳細度：「一式」表記ではなく、項目別の明細があるか
• 塗料の種類と単価：メーカー名、商品名、使用量が明記されているか
• 作業工程の記載：足場設置、高圧洗浄、下地処理、塗装回数など
• 保証内容：工事保証の期間と範囲

「外壁塗装工事一式 〇〇〇〇〇〇円」とだけの見積もりで中身の詳細がないような見積書は避けるべきです。必ず詳細な内訳を確認し、不明な点は質問しましょう。

■対策

最低でも3社以上から見積もりを取り、以下の点を比較検討してください。

• 使用する塗料の品質と耐用年数
• 作業工程の詳細さ
• 職人の人数と工期
• アフターサービスの内容

3. 塗料選びで長期的なコストを考慮する

塗料の選択は、初期費用だけでなく長期的なメンテナンスコストに大きく影響します。目先の費用だけを考えて安価な塗料で安く済ませるというよりも、耐候年数が高いものを選び、次回の塗装までの期間を長く設けることによって結果的にランニングコストを安くした方がおすすめです。

■チェックポイント

主な塗料の種類と特徴：

• アクリル塗料：単価1,000～2,000円/㎡、耐用年数6～8年
• ウレタン塗料：単価1,800～2,500円/㎡、耐用年数7～10年
• シリコン塗料：単価2,000～3,500円/㎡、耐用年数7～15年
• フッ素塗料：単価3,000～4,500円/㎡、耐用年数15～20年
• 無機塗料：単価3,500～5,500円/㎡、耐用年数10～25年

■対策

アパートの場合はシリコン以上のグレードにしましょう。一般的に、シリコン塗料が費用対効果のバランスが良いとされています。また、外壁塗装時には塗料代だけでなく、足場代・人工（職人さんの作業費）等が入るため、安価な塗料で頻繁に塗装を行うよりも、できるだけ1回の塗装を長持ちさせた方がランニングコストの節約に繋がる点も考慮しましょう。

4. 足場代などの付帯費用を見落とさない

外壁塗装の見積もりでは、塗装費用以外の付帯費用を見落としがちです。これらの費用は総工事費の大きな割合を占めるため、事前に確認することが重要です。

■チェックポイント

• 足場代：全体費用の20％程度が足場代
• 高圧洗浄費用：汚れやカビの除去に必要
• 養生費用：窓やドアなど塗装しない部分の保護
• 廃材処理費：古い塗装材やシーリング材の処分
• 現場管理費：施工費用の3～5%程度

■対策

屋根工事なども一度に行うとなると、工事費用が500万円を超えてしまうことがありますが、複数の工事を一括で依頼することで、業者との単価交渉がしやすくなる場合もあり、さらなるコストダウンにつながるかもしれません。足場を必要とする他の工事（屋根修繕、雨樋交換など）がある場合は、同時施工を検討しましょう。

5. 工事時期で費用が変動することを理解する

外壁塗装の費用は、工事を行う時期によって変動することがあります。繁忙期と閑散期では、見積もり金額に差が出ることがあるため、計画的なスケジューリングが重要です。

■チェックポイント

• 繁忙期：9～11月頃と3～5月頃
• 閑散期：梅雨時期（6～7月）、真冬（12～2月）
• 天候リスク：雨天による工期延長の可能性
• 入居者への影響：引っ越しシーズンは避ける

外壁塗装に適さない時期としては梅雨の時期が挙げられます。この時期に見積もりを取ると、繁忙期と比べて割安な見積もり提示を受けられる可能性が高いです。

■対策

入学や入社、転勤などにより引越しする人が増える3～4月、転勤が多い9月頃は避けるようにしましょう。また、工期が延長した場合の追加費用についても事前に確認し、契約書に明記してもらうことが重要です。

6. 入居者対応の費用を予算に含める

アパートの外壁塗装では、入居者への配慮が不可欠です。これに関連する費用を見落とすと、想定外の出費につながることがあります。

■チェックポイント

• 事前告知の費用：チラシ作成、配布
• 駐車場の代替確保：工事期間中の臨時駐車場
• クレーム対応費用：迷惑料、家賃減額の可能性
• 引っ越し支援：一時的な移動が必要な場合

外壁塗装を行っている間は、入居者の生活に制限がかかってしまうことになります。そのため、入居者への十分な配慮と、それに伴う費用を計画に含めることが重要です。

■対策

工事開始の1～2ヶ月前から入居者への告知を開始し、以下の対応を検討してください。

• 工事期間中の家賃減額の可能性と金額
• 騒音や臭いに対する対策費用
• 洗濯物の室内干し対策（乾燥機の貸出など）
• 万が一のトラブルに備えた予備費（総工事費の5～10％）

7. 資金計画に余裕を持たせる

最後に、どんなに綿密な計画を立てても、想定外の事態は起こりえます。そのため、資金計画には必ず余裕を持たせることが重要です。

■チェックポイント

• 予備費の設定：見積もり総額の10～20％
• 支払い条件の確認：着工時、中間、完了時の支払い割合
• 融資の検討：必要に応じて金融機関への相談
• 修繕積立金の確認：積立額で不足する場合の対策

オーナー様であればすでに立てている方もいらっしゃると思いますが、ご自身のアパートで、どのような内容の工事がいつ頃どのくらいの金額で発生するのか、事前に全体像を把握しておくことをお勧めします。これを「長期修繕計画」といいます。

■対策

以下の観点から資金計画を立ててください。

• 見積もり金額＋予備費20％で予算設定
• 複数の支払い方法（一括、分割）の検討
• 必要に応じて金融機関の修繕ローンの活用
• 税務上の処理（修繕費か資本的支出か）の事前確認

まとめ：計画的な資金準備で安心の外壁塗装を

アパートの外壁塗装は、建物の資産価値を維持し、入居率を向上させるために欠かせない投資です。しかし、想定外の出費により資金計画が狂ってしまうケースも少なくありません。

今回ご紹介した7つのチェックリストを活用することで：

• 建物の現状を正確に把握し、必要な補修範囲を事前に予測
• 複数業者の相見積もりで適正価格を見極め
• 長期的な視点で塗料を選択
• 付帯費用を含めた総費用を把握
• 最適な工事時期を選定
• 入居者対応の費用を含めた予算設定
• 余裕を持った資金計画の立案

これらのポイントを押さえることで、想定外の出費を防ぎ、計画的な外壁塗装工事を実現できます。

特に重要なのは、資金計画を含めた修繕全体の流れを丁寧にご提案。想定外の出費が発生しない仕組みを持つ、信頼できる業者を選ぶことです。設計から施工、アフターまでを一貫して対応できる業者であれば、想定外のトラブルも最小限に抑えることができるでしょう。

アパート経営において、外壁塗装は避けて通れない大きな支出です。しかし、適切な計画と準備により、その投資効果を最大化することができます。本記事のチェックリストを参考に、ぜひ計画的な外壁塗装を実施してください。

詳しい資料は以下よりご確認いただけます。